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二手房买卖交易流程及注意事项

原创 发布:2019/7/26 16:01:10 来源: 1517 阅读

买过新房的朋友都知道,只需要跟开发商签订合同后缴纳首付,然后等办理产权就行了,但是二手房的交易就没有这么简单了,因为交易的双方是自然人,这就存在着互相防范和猜忌的情况。那么二手房买卖交易流程是怎么样的呢?有什么注意事项。

二手房全款买卖交易流程:
一、信息核对:买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件。
二、签合同:买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
三、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查:买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权。
四、立契:房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。
五、缴纳税费:税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
六、办理产权转移过户手续:交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋产权证部门申领新的产权证。

二手房贷款买卖交易流程:
第一步:我们得先确认房屋产权无误
确定要买这套二手房之前,我们需要让房主提供不动产证(老点的房子是房产证+土地使用证),确认上面写的是不是房主本人的,再查清楚这套房子是否有抵押、是否被查封,避免产生纠纷。如果房主拒绝提供相关的材料证明,我们就有理由怀疑这套房子有问题,那就千万不要继续下去了。
第二步:交定金、签合同
确认房子的产权没问题之后,买方就需要向卖方缴纳一部分“定金”,然后签合同。按规定定金一般不超过总金额的5%,如果卖方要求超出可以拒绝。同时大家还要注意,定金是有法律约束力的,如果卖方毁约的话,需要赔付双倍定金,若是买方毁约,则卖方可以拒绝退还定金。所以大家最好提前考虑清楚再交定金,不要事到临头变卦才追悔莫及。
第三步:申请贷款、缴纳首付
缴纳定金签好合同之后,如果你是按揭,接下来就该去银行去申请房贷了。在此之前,也要搞清楚自己有没有贷款的资格,避免因为自身原因被拒贷,这样卖方可以拒绝返还定金。申请好之后,我们将首付放在银行监管的额账户上就好了。
第四步:双方一起去房产交易中心过户
等首付款到账之后,买卖双方就可以带着购房合同,一起到当地的房地产交易中心提交过户申请,等待二手房过户,然后就是缴纳契税等费用,一切OK之后就可以拿着新的房产证去银行办理抵押了。
第五步:等待银行放贷
完成上述几步流程之后,我们就只需要耐心等待银行放款,根据各个银行的规定和效率,一般在1个月到2个月之间。大家可以随时注意放贷的进度,避免引起双方的误会。等房贷到账之后,整个二手房交易流程就完成了。

二手房买卖注意事项:
1、卖方的身份
订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性,主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性,尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,以防不法之徒假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈,很大限度地规避资金风险。
房产交易属于大宗交易,买卖双方都希望交易过程安全稳妥,有效的方法是委托专业律师验证买卖双方的真实身份,确认房屋产权无纠纷,对交易行为进行制约。如果是个人,看他的身份证;如果是单位,到工商局看它的档案资料;如果卖方有代理人,看他有没有经过公证的授权委托书。仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋人是否一致,原则上是一个字也不能错。
2、管局查验卖方的房产证
该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
3、键性承诺应体现在房屋买卖合同当中
交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时,或者以所购房屋进行抵押贷款时,要对所购房屋进行评估;签约过程中应注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等;如果选择了按揭贷款的付款方式,则须按照规定办理贷款手续。
4、款分两次支付安全
买二手房付款方式由买卖双方协商决定,一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。按揭贷款付款问题相对不大,但在一次性付款中经常出现“卖方不愿先过户,买方不愿先付款”的情况。其实,在实际操作中,买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段支付给房主,其中尾款的支付时间可约定为房产过户的日期,如此操作可以好的为买卖双方规避交易风险。
5、费用要结清
果房屋能够顺利过户,那就皆大欢喜,但这时交易还没完成。交房时物业交验不得马虎,水、电、煤、电话、宽带、物业管理费等生活费用一定要认真结清。由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,日后买方入住后收到上述账单时,再回头找卖方结算为时已晚,这类问题在二手房交易后经常出现。
6、修基金要结清
卖双方通常会在合同中约定维修基金的结算方式,但有时过于笼统,只写“送”或者“不送”。事实上,房屋交接时还会遇到例外情况,即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确,卖方可以认为维修基金是“送”的,未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为,卖方应当足额缴付后,再将维修基金移至买方名下。所以,交易双方在签订合同时,应明确维修基金的结算数额。
7、口迁出要慎约时间和责任
照通常的交易习惯,卖方应当在房屋过户或交房前将户口迁出。但有时由于卖方暂时无法找到能够口的地方或因子女就学等原因,交易中卖方会要求推迟户口迁出时间。这就要求双方在签订合同时对迁移户口的问题进行约定,约定户口迁出时间及违约责任。作为买方,为了维护自身利益,也可要求预留少部分房款作为抵押,待卖方将户口迁出再交还。鉴于户口一般无法强制迁出,买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重态度。
8、定违约偿付时间
在订立合同时买卖双方主观上都希望能够履行义务,顺利完成交易,但因房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为的产生。二手房买卖合同中违约金的比例一般有明确的条款注明,但对于偿付时间却没有具体约定,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降。为了避免出现扯皮现象,签署合同时要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责任和权利对等。

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