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出租中的二手房能买吗

原创 发布:2019/7/26 9:14:42 来源: 1456 阅读
调控严限下,不少城市的二手房市场似有降温迹象,尤其是实施了限价政策的城市,出现了很多二手房降价出售,却无人问津的情况。这样一来,如果想要尽快把房子卖出去,那就只能增加议价空间。正因如此,一些买不到新房的人会把眼光转移到二手房身上。
最近,在二线城市打拼的小王就看中了一套二手房,户型、位置都很合心意,却一直不敢出手。后来一问才知道,原来他看中的这房子正在出租当中,而且还被隔断成了三个一室户出租。本来二手房交易就很繁杂,加上这房子还出租,所以小王就想知道这出租中的二手房能买吗?哪些问题一定要搞清楚?

可以肯定的是,正在出租中的二手房是可以买卖的,但确实存在一些需要购房者必须提前知晓的问题。首先就是买卖不破租赁,现实中很多购买二手房的,过户了才发现房子租约没到期,无权让租客搬走,只能协商解决。如果提前终止租客一般会要求赔偿,这赔偿只能由新房主承担或者前房主承担,不过现实中大都扯不清。

要是碰上租客不愿意提前终止租赁合同,那就只能干等,这样一来就会出现租金归属的问题。如果买卖合同上有约定租金归属,按合同上来;若没约定,依法处理是过户前租金算前房主的,过后后算新房主的。所以,新房主有权要回过户后的租金,但协商不好,前房主不愿意吐出来就会很被动,只能诉诸法律追回租金。

其次是租客有优先购买权,不过必须符合三个条件:一、在租赁合同期内;二、在和你同等的条件下购买,比如价格、全款还是分期等付款期限和方式;三、在一定期限内。规定动作是,房东在卖房前可以用短信、微信或书面通知的形式,通知租客"这房子要卖,80万、全款付清,你买不买"。如果租客回复不想买或者不回复,就算放弃了优先购买权。

所以,如果你要买正在出租中的二手房,一定要业主拿到租客签署的"放弃优先购买权的书面文件",否则千万别买。要是租客去住建委申诉,房子就没法过户,即是过户了也可能被判定为无效。

第三要确认是否有违章建筑,比如小王看中的房子,被隔断成了三个房间出租,这时就需要确认是否有承重墙被拆除,是否有由于个人私搭私建存在违章建筑的情况。因为违章建筑存在严重的安全隐患,这一类房屋是没有买卖资格的。

第四要确认二手房的学区名额是否被占用,因为很多人买二手房是为了小孩的教育。如果发现之前的租户占用了学区名额,就算你买了房学区名额你也不一定能用。有些城市规定,只要房东同意,租客就能用学区名额,一套房一个名额,有的一用就是6年甚至9年,如果租客小孩刚上小学,你家小孩至少要等6年甚至更久。

最可悲的是,如果你因为这个去找房东退房退钱,除非合同上有明确写上"为孩子上学而买,房子要有可用的学区名额"的条款,否则你投诉也没用的。

最后是确认水电煤气物业供暖等费用是否已结清。如果发现有欠费情况存在,只能根据合同约定找租客或者前业主要钱。如果合同上没写相关条款,只能自认倒霉。所以,合同里面一定要写清楚,以免过户后因为费用拖欠产生纠纷。所以,购买出租中的二手房,还是得当心,多留几个心眼,合同条款一定要细致。


一、正在出租的二手房可以买吗

1、正在出租的二手房是可以买卖的。因为房屋出租的法律关系中,承租人享有的是房屋的使用权,而房屋的所属权依然属于出租人;此外对房屋上设立租赁合同是一个负担行为,而房屋买卖是处分行为,两者同时进行并不冲突。

2、不过要注意买卖出租房屋的两个问题,一是买卖不破租赁,即在租期到期之前,房屋购买者不能要求承租人腾房。二是承租人的优先购买权,购房者买出租的房屋之前要由承租人放弃优先购买权。

二、购买出租的二手房要注意哪些问题

1、明确产权

购房者在购买二手房的时候要注意明确二手房的产权问题,核实卖房人是否是房屋的独立所属人,假如房子还有其他共有人,还需要出具其他共有人同意出售的证明或者是委托书,并在购买时提供房产证予以确认。如果共有人没有证明,这个房产证实际上是办不下来的,到时候白走一趟不说,还容易被人欺骗。

2、保护租赁者权益

购房者购买正在出租的二手房有一点是特别要注意的,个是买卖不破租赁,通俗的讲就是如果租赁者租了五个月,购房者如果在第二个月买下这栋屋子,并没有要求租赁人搬家的权利,租赁人有权在五个月之后搬家。第二,租赁人还有优先购买权。

3、查看租赁合同

《合同法》第229条就规定:租赁物在租赁期间发生所属权变动的,不影响租赁合同的效力。即使房屋产权发生转移,新的房屋所属者还得代替原来的房主继续履行租赁合同。购房者需查看租赁合同确定二手房目前的出租状态。

4、是否有违章建筑

很多二手房由于个人私搭私建存在有违章建筑的情况,违章建筑的房屋没有买卖资格,因为违章建筑存在严重的安全隐患,并且在《合同法》中对于违章建筑的房屋租赁合同也视为无效,到时候赔了夫人又折兵反而不美。
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