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怎么看房产开发商的实力

原创 发布:2019/7/23 16:48:14 来源: 1750 阅读

很多人在看房时往往会忽视开发商的实力,总是认为开发商跟我们买房没多大的关系,其实,这种想法是错误的。买房是有必要看开发商实力的,为什么?第一点就是质量问题了,那么除了质量问题,那么怎么看开发商的实力呢?

怎么看开发商实力:
1、看营业执照
有没有营业执照、营业执照的正规与否、营业执照里包含的信息都是购房者需要关注的。营业执照的企业名称、住所、法定代表人、注册资金、经营范围等详细信息又都可以在全国企业信用信息公示系统上得到查证,辨别真伪。
有正规营业执照的开发商开发的楼盘项目在后期的交易中才会让购房者放心购买,缺乏正规营业执照的开发商你很难保证所开发的项目不会烂尾、维权等。通常情况下,正规的开发商也会在售楼部将营业执照等信息公示给大家。

2、看小区周边配套和配建
一个社区的开发商实力如何,一方面看社区的配套是否完善,另一方面看配建,即保障性住房的面积大小。前者说明开发商的统筹规划与建设、资金能力,后者则从真正的从资金上说明开发商的拿地能力。
具体是指,在竞拍同一块地的时候,当两家开发商同时竞出最高价,还要继续竞争时,就要通过增加保障性住房的面积来决定谁拿地,配建保障性住房的面积越大,需要的资金就越多,从而也就说明开发商在资金方面的充足。当然这只是从资金上证明,具体的建设施工还要关注其他因素。

3、认证开发商资质
根据规定,开发商的资质经过国家级认证后从高到低依次分为一级、二级、三级、四级、暂定级5个等级,不同等级对资金、从事年限、累计竣工面积、建筑工程质量合格率、建筑施工面积的要求都是不同的。从这个等级中也可以大致判断出开发商的实力如何。选择资质高的开发商,后期交房的质量与服务得到保障的概率也会大大提高。

4、考察已交房楼盘质量与后期物业服务
在经过相关调查之后,还是要眼见为真。如果已经选择了一个开发商,那么可以去看看该开发商建设的已经交房的楼盘参观一下,了解交房的质量,房屋后期的物业服务、社区生活状况,毕竟很多问题都是在交房后出现的。
一个企业落地一个城市也不会就完成一个作品,肯定会有长远的发展,所以前期的作品对后期的作品打下基础和口碑有着重要作用,对购房者判断该企业的优劣也起到了相当好的作用。

5、评估开发商实力
开发商的实力由市场占有率和市场声誉共同组成。市场占有率是指在同一时期同时开工的项目数量。对于追求资金流动性的企业来说,如果能够做到同时几个项目正常运作,就说明自身的资金链是正常运作的,就不会担心资金不足,楼盘停工的风险。
市场声誉是指消费者对开发商、开发项目的评价与选择度。所以,选择开发商的时候,可以搜集、调查开发商的相关信息,在网络时代,这些信息都是很容易的搜集到的,还有一个方法就是实地探测,到开发的项目上参观,到售楼部了解相关信息,慎重的做决定。

6、网络报告
普通人对开发商的品牌没有多少概念,但专业的网站会有对房地产的评估报告,也有关于房企的报告,比如《中国房地产百强企业研究报告》。报告反映的是开发商的综合实力,也反映了房企在行业内的影响力和口碑。
此外,也可以从开发商的资质来判断开发商的实力:

7、重点关注目标开发商
如果你已经看准了几个楼盘,未来所要接触的开发商也就基本上确定了。可以直接搜集目标开发商的相关资料。开发商的发展历史、最新楼盘、拿地情况、业主对开发商的评价都要关注。
对于开发商的一些报道可以多关注,特别是关于旗下楼盘出现过的问题,解决问题的方式要多关注。我们可以从开发商的处理方式中判断他们品质如何。对于一些新成立的开发商,公开资料有限,楼盘经验不足,我们在选房时要更加慎重。

8、业主论坛或者业主群
一个楼盘爆出的问题越多,开发商的可靠性越差。对于已经开盘的项目,业主是最有发言权的。如果楼盘发生资金或质量问题,业主论坛和业主群里肯定会有相关的讨论。他们对于房屋质量、物业状况等的评价对后来购房者是非常有用。对于纯新盘,可以参考以往项目的网络社区中业主的发言。

开发商资质怎么判断:
(一)一级资质:

(1)注册的资本不能低于5000万元;
(2)从事房地产开发的经营要5年以上;
(3)近3年的房屋建筑的面积累计竣工达到30万平方米以上,或者是累计完成了与此相当的房地产开发的额。
(4)连续5年建筑工程质量的合格率达到100%;
(5)上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发额;
(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
(8)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
(9)未发生过重大工程质量事故。

(二)二级资质:
(1)注册资本不低于2000万元;
(2)从事房地产开发经营3年以上;
(3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发额;
(4)连续3年建筑工程质量合格率达100%;
(5)上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发额;
(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;
(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
(8)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
(9)未发生过重大工程质量事故。

(三)三级资质:
(1)注册资本不低于800万元;
(2)从事房地产开发经营2年以上;
(3)房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发额;
(4)连续2年建筑工程质量合格率达100%;
(5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
(6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;
(7)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
(8)未发生过重大工程质量事故。

(四)四级资质:
(1)注册资本不低于100万元;
(2)从事房地产开发经营1年以上;
(3)已竣工的建筑工程质量合格率达100%;
(4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
(5)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;
(6)商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
(7)未发生过重大工程质量事故。
这些都是有证可查的,可以向开发商索要。
新设立的房地产开发企业,首先定暂定资质,一年后,根据该企业的业绩核定资质等级。暂定资质有效期一年,可以延长两次,每次一年。

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