当前位置: 首页 / 牛城房产 / 楼市资讯 / 正文
正在阅读:商铺土地增值税怎么算
分享文章

微信扫一扫

商铺土地增值税怎么算

原创 发布:2019/7/23 10:41:01 来源: 1808 阅读

国征收的税种有很多,其中有一种税叫作土地增值税。土地增值税的计算方法与它的种类有关系,那么,商铺土地增值税税率是怎么计算的呢?商铺买卖税的计算方法又是怎样的呢今天,小编就整理了以下内容为您答疑解惑,希望对您有所帮助。

根据我国相关政策的规定,土地增值税是以转让地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收。计算增值额的扣除项目包括:
(1)获取土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(2)和转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率:
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率是30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
(2)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率是50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率是60%。上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

商铺土地增值税计算方法有哪些
1、商铺土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。增值税税额=增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数。
2、增值额:纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。增值额=销售收入―扣除项目金额。
3、销售收入:纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
4、扣除项目金额:扣除项目金额=土地款+开发成本+开发费用+税金+其他扣除项目。
5、增值税税率:土地增值税税率采用四级超率累进税率,具体税率为30%、40%、50%、60%四个档次。具体应适用哪一级税率应根据增值率大小确定。增值率=增值额÷扣除项目金额×100%。

3、商铺土地增值税税率的计算方法
根据税收政策评判,我国现有税法对同一个项目有普通住宅又有非普通住宅,要享受普通住宅免土地增值税的税收待遇,只明确要求分开核算增值额,而对如何计算土地增值税没有具体规定,在实际土地增值税征收计算中,有两种土地增值税计算方法一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率,确定相应税率后,再按面积分别核算增值额,计算土地增值税;另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率,再分别确定适用税率计算增值税。

1、按核算项目先整体计算增值额和增值率,确定相应税率后,再按建筑面积分别核算增值额,计算土地增值税。
扣除项目=土地成本+房屋开发成本+费用扣除10%+加计扣除20%+税金=120+600+(120+600)×10%+(120+600)×20%+55=991(万元)。
增值额=收入-扣除项目=(500+500)-991=9(万元)。
增值率=增值额÷扣除项目×100%=9÷991×100%=0.9%。低于50%,适用30%的税率。
由于增值率未超过20%,因此5000平方米普通标准住宅免土地增值税。
商铺应纳的土地增值税=9×1000÷6000×30%=0.45(万元)。

2、先按面积分开项目计算增值额与增值率,再分别确定适用税率计算增值税。
普通标准住宅扣除项目=120×5000÷6000+600×5000÷6000+(100+500)×30%+27.5=807.5(万元)(除税金及附加外其他按面积分摊)。
普通标准住宅增值额=500-807.5=-307.5(万元),无增值额。
商铺扣除项目=120×1000÷6000+600×1000÷6000+(20+100)×30%+27.5=183.5(万元);
商铺增值额=500-183.5=316.5(万元);
商铺增值率=316.5÷183.5×100%=172%,适用50%的税率。
商铺应纳土地增值税=316.5×50%-183.5×15%=130.725(万元)。

商铺买卖税的计算方法
1、买方税费:
(1)房地产交易手续费:3元/平方米。
(2)房屋登记费:550元/本(每增加一本证书按每本10元收取工本费)。
(3)权证印花税:5元/本。
(4)印花税:房屋产价的0.05%。
(5)契税:交易价(或评估价)×3%。

2、卖家支付的税费:
卖家出售的时候,商铺不论年限,都要交纳以下几种税费:
(1)房地产交易手续费3元/平方米。
(2)印花税:房屋产价的0.05%。
(3)土地增值税:可提供上手购房发票的,土地增值税=[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率速算公式。
不能提供上手购房发票的,土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%。
(4)个人所得税:据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%,核定征收为转让收入×7.5%×20%。转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。
(5)营业税及附加税:可提供上手购房发票的,为(转让收入-上手发票价)×5.5%。不能提供上手发票的,为转让收入×5.5%。税费为差额的5.56%
(6)土地出让金:商业用途用房,按其网格点基准地价的35%计收;商业路线价区段路的商业临街宗地,加收路线价的10%;办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。
(7)土地出让金契税:按本次征收土地出让金价款的3%征收。

总的来说,土地增值税是在房地产发生转让的环节,实行按次征收,也就是说每发生一次发生转让行为的时候,就应根据每次取得的增值额征一次税。

相关楼盘