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连廊户型,是坑?还是渣?

转载 来源:老潘说房 发表于:2020/10/19 08:59:39 浏览量:1296

      随着城市快节奏的发展,高楼林立已经不仅是城市的一道靓丽风景,更代表着经济的繁荣、城市的品质,很多高层建筑成为了居住的首选。

     昨天,碰见了马上要交房的王先生,他说最近感觉很闹心,辛辛苦苦攒点钱,全都搭在买房上了,大别墅咱是买不起,思来想去只能买高层电梯房,可谁知道买了一个连廊房啊?买房的时候只知道看户型,看样板间,最后选了个中户,结果交房时,去看了以后才知道房子带了个长连廊,而且卧室、厨房、卫生间对着走廊,私密性很差。买房时售楼员一直不停的说,这户型多好多好,买这种房不仅采光好而且性价比非常高,供不应求呢!这不是直接给我挖的一坑嘛。

     今天,就和大家聊聊连廊户型

01、先说说连廊户型的来历

     连廊户型这种产品,均产生于高层住宅楼型中,成因大致有两种。

     其一,是因为在《住宅设计规范》中有两条规定。

     第一条:12层及12层以上的住宅,每栋楼设置的电梯不应少于两台。

     第二条:12层及12层以上的住宅,每单元设置一部电梯时,从第十二层起,应每层设置与相邻单元联通的联系廊。

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连廊平面示意图

     什么是连廊设计?先来认识一下。

     连廊设计,就是将整栋楼的北面打开,然后在中间设计一条长廊,确保同一层的中间户有更好的采光和通风。简单来讲,就是让一层楼的中间户也可以做到“南北通透”,采光功能提升。

关于连廊户型,其实这两年,在邢台比较多见,这种户型主要用于18层以上的两梯四户或者三梯六户中。

     其实,我们相信有不少买房的朋友会有这个疑问,为什么要有连廊设计呢?

     先来看传统的两梯四户,比较常见的是这一类布局,中间户突出采光好,但南北不通透,边户南北通透,但因为中间户突出的部分墙体,遮挡了边户的部分采光。

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     所以边户卖的贵,中间户卖的便宜一些。为了解决这个问题,就有了连廊。

     我们来看这个项目的平面图:

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     对于连廊来说一般是不封闭的,宽度达到疏散要求怎么也得1.5米以上的宽度,再加上连廊上高于1.1米的护栏,还有连廊两侧凸出主体的楼梯,北侧的采光亮度就会大大受到影响。如果连廊做成封闭的,那么中户北侧就变成了天井,采光就更难保证,连通风都变得极其勉强。最终天井就变成了封闭的烟囱,窗户也就成了摆设。

     天井形成了一个封闭式的空地,如果邻居乱扔垃圾,就会是天然的垃圾场,或者容易引发违规搭建。

     实际上,以上的连廊设计,还算可以的。至少电梯在两侧,可以电梯入户。

     还有一种更坑爹的连廊是,电梯放在中间。边户想要回家,只能通过两侧的连廊。

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     因为连廊是半开放空间,万一是醉酒状态,或者小孩子经过,或者下雪脚滑,都是很大的安全隐患,对于恐高人群也是异常恐怖的。

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     另外,连廊对邻里关系也是很大的考验。虽然现在销售会有很多说辞,消除买家疑虑。比如,平时不开门,只有上下班高峰期打开,或者特殊情况打开等等。

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     但实际上,买了连廊户型之后,你就会有一种上当后悔的感觉,你要经历两种考验。

     一是物业,能不能及时对连廊的开关问题进行有效的管理,

     二是邻居,如果边户邻居出于安全考虑,或者为了遮挡雨雪,想要加高侧面,作为中间户的你怎么维权。

     总结起来,首先,连廊遮挡采光、通风;其次,连廊极可能泄露隐私;最后,卫生情况堪忧,最主要的是这类户型潜在着很大的安全隐患

02、连廊是鉴别高端楼盘的“分水岭”

     每层配置一条长长的连廊,不应该成为邢台高端楼盘一道“美丽的风景线”,更应该是辨别区分邢台真伪豪宅的一道“分水岭”。

     所以在买房之前,你要问自己一个问题:连廊户型有这么多隐患,那么项目有没有足够的优点,说服你为这个隐患而买单?

     其实在当前的邢台,每个高层小区带连廊设计的户型,并不少见,类似下图这种110平米左右的户型,初看,特别好,南北通透,经济适用,性价比超高,可这种户型几乎都是带连廊设计的。但这种户型是时代的产物,是阶段性的。

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     回顾多年来房地产市场从多层、小高层、高层到超高层时代,住宅越建越高,住宅建筑形式和户型格局等也经历了多次的迭代更新。 

     目前,邢台市场的高层住宅多以板式建筑为主,以主流的2梯4户为例,基本按“边大中小”面积户型进行规划设计。就近两年来看,连廊户型的出现频率不在少数。大部分连廊户型还在建设中,交房时,将是客户的艰难选择。  

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03、连廊户型的纠纷案例

     运用连廊的设计,可以说在一定程度上解决了中间套户型的采光和通风的问题。但确实纠纷不断,看看前车之鉴的案例。

     2018年6月,福建省安溪县盛世金元小区爆发业主维权, 其中的原因就包括小区采用连廊设计而引发的一系列问题。据悉,该小区规划了部分连廊设计,为了避免雨天进出户湿滑(安溪多阴雨天气),边户业主在获得开发商同意下对连廊两侧加装了防盗网/窗。然而,中间户业主因被其影响了房间的采光或通风,向当地执法局投诉并让其进行强拆……导致了矛盾的爆发。之后,由于开发商事后“不作为”,为避免安全隐患问题,小区里的许多业主纷纷低价抛售房屋。 

04、买房要看楼层总平面图,避免“入坑”

     像王先生一样,买房前只知道看户型图、看样板间的人不少。通过调查发现,很多的人买房,经常把看楼层总平面图这一点给忽视了。结果就出现整层楼布局不知道是什么样子的情况,但是往往这是比较重要的一点。楼层中各户型如何布局直接关系到居家舒适、隐私和安全,也关乎未来邻里关系是否和谐。

     楼层平面图是住宅户型所在楼层的平面图,表达各户型之间的关系,也可以看出邻里关系、朝向、采光等情况。楼层平面图一般不会在售楼处展示,需要跟置业顾问提要求。

     从楼层平面图中能直观清晰的看到梯户比,也可以看到是否带连廊。通过楼层平面图可以看出来同楼层各户型之间的关系,也可以确定户型的主要朝向,同时判断未来的邻里关系是否和谐,比如,厨房的窗户尽量不要相对或紧挨着,避免做饭时的油烟异味进入自己的房子;卫生间要避免与邻居相对,以免泄露隐私;卧室不要紧挨着客厅,容易受到噪音污染等等。还可以看楼上的户型分布图,避免楼上的客厅、卫生间下就是自家卧室等。单独户型图是看不出来这些关系的。 

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05、带『连廊』的中间户型就是『渣』

     在房地产行业,好的产品,就像暖男,舒适体贴,还有升值潜力;垃圾的产品,就像渣男,表面长得帅,可惜就是肉中带刺,吞也吞不下,吐又没人接盘。

     其实,很多购房者心里对『连廊』是没有什么概念的,只知道到售楼部看看户型图、参观样板间而已,结果往往在交房后发现,现实看到的和当初想的竟是相差如此之大,这就像恋爱时你浓我浓;结婚后竟然发现原来你无法接受对方不洗脚就上床的习惯,而且对方还没有提前告诉你。

     说实在的,入住这类户型,除了郁闷还是郁闷,但却无处哭诉。普通的购房者,往往关注户型图、样板间,稍微懂一些的还会看看单元图纸,但基本上很少人会去看标准层图纸,更很少人会去关心设备平台。

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06、带连廊的中间户型四个『渣点』。

一是隐私性不好! 

     “当时房产销售讲的多好多好,两梯四户,南北通透,听着都很有诱惑,然后样板间也看了,觉得挺好,也没去看其他楼盘就草草下手了。原本想着中间户比端户大,就选了中户,但是没想到还带了连廊,现在有一间卧室、还有厨房、卫生间全部对着连廊,拉开窗帘都没有安全感。早知道这样,宁愿要端户小一点的户型了。”王先生讲述了自己的买房经历。

     据了解,连廊房一般多出现于2梯4户设计,为了保证中间户的采光和通风,会再开个内天井和过道,帮助中间房也能很好地出售出去。

     带连廊的房子从隐私性来讲,东西两户没什么影响,但中间户影响很大,不管面对着连廊的是卧室,还是卫生间,抑或者是厨房,某种程度上我们可以想象,你家的隐私在路过的边套邻里眼中是暴露无遗的。

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二是安全性不足。

     一般来说,如果连廊护栏高度过低,或者栏杆缝隙过大,小孩子在外面玩耍就存在一定的安全隐患——关于此类事故的发生,不鲜见于报端!没有安全保障的房子,都是垃圾,在安全面前,什么通风、什么采光,都是毛毛雨。如果一个房子有安全隐患,基本上这个房子可以说,要pass掉了。

     另外由于连廊一般是开放性的,因此对于风雨天气来讲,连廊地面的积水也会比较严重,『雨天路滑』的问题在室内也将是另一大安全隐患!对于连廊这类安全隐患,一般也是业主在交房后投诉维权集中反映的问题之一。 

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三是公摊面积较大。

     带有连廊设计的房子,公摊面积肯定会更多,毕竟连廊增加了业主的活动空间。为什么连廊户型的公摊面积要更大?因为连廊就是多余的公摊面积。普通户型的格局,电梯、前室、候梯厅、楼梯都是揉在一起的,并没有多余需要浪费的面积。尤其是剪刀梯的设计既满足了两部楼梯的需要,有减少了两部楼梯的该有的面积。

     连廊户型就不一样了,两部电梯、楼梯各自独立,电梯厅和前室也各自独立。虽然我们可以将电梯、前室、电梯厅的面积视为与普通户型相等。但是两部楼梯组成的面积一定是大于一部剪刀梯的。因为剪刀梯每层楼直上直下,一层楼中间只有头尾有转换平台。而普通楼梯却是一层楼分为两趟,头尾中间有三个平台,虽然只多了一个平台,但这个平台也是计算建筑面积的。

所以说,连廊户型虽然美丽,但美丽也是要付出代价的。这个代价就是多出的公摊面积!

四是通风采光不佳。

     这是自然的!试想一下,如果你家窗前横插一条『连廊』,中间还有一距离不长的天井,你说这通风采光能好哪里去! 

     也许有人会说,在有些连廊户型的设计当中连廊的长度也只有两三米。虽然这种连廊很短但连廊短了,中户的阴面采光就更差了。既然连廊的长短直接影响到中户的阴面采光,那么采光和公摊之间就不能两全了。

     毋庸置疑,多说无益!  

07、买房,最重要的是信息差和专业度。

     近几年,越来越多的各地规划消防主管部门已经逐步取消连廊户型,就可见一斑。

     户型的好坏与否需辩证看待。买房时,建议购房者应该向售楼部索要查看楼层平面图,清楚楼层户型之间的情况,包括是否存在连廊设计,而不是单看户型图,避免买到的不是自己心仪的房子。

     毕竟,有的开发商为方便销售,不会特地将楼层平面图对外展示。

     虽然我们很多人一辈子可能也就买一套房,但是对于买房的一些『硬核常识』还是要多了解,

     那么,连廊户型到底能不能买呢?其实还是取决于个人吧。但买之前,请一定要降低预期。综合对比各个因素,再选择理性下手。

     毕竟房子是用来住的!

建议:

     设计师呕心沥血不要在设计这种坑人的连廊户型了。

     规划部门严格把关不要再审批这种垃圾连廊户型了。

     开发商以民为本不要再建设这种闹心的连廊户型了。

     购房者擦亮眼睛不要再购买这种憋屈的连廊户型了。


     挥手自兹去,萧萧班马鸣。但愿一切都是美好。

     以上仅是个人的想法和看法,仅供参考,欢迎大家一起留言讨论。

牛城房产网整理   

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